Úplatnost transakce nelze dovozovat jen z doslovného znění smlouvy, ale též z faktického obsahu právního úkonu, k němuž došlo. Za úplatu je třeba považovat veškerá finanční plnění dohodnutá mezi převodcem a nabyvatelem sjednaná ke dni převodu vlastnického práva k nemovitosti, jakož i veškerá protiplnění, která nemusí být nutně vyjádřena v penězích, nicméně znamenají hospodářský prospěch či přírůstek.
Skutečnost, že nabyvatel získal do svého vlastnictví nemovitosti v hodnotě cca 11 milionů Kč a zavázal se pokračovat ve splácení zbytku úvěru (v hodnotě cca 700 tis. Kč) nelze považovat za úplatu poskytnutou žalobci.
Stavební bytové družstvo uzavřelo s budoucími vlastníky bytových jednotek dohodou o vzájemné spolupráci při výstavbě družstevního bytového domu a následném převodu vlastnictví k bytovým jednotkám. Bytové družstvo čerpalo na výstavbu nemovitosti bankovní úvěr, které nesplácelo, neboť tuto povinnost měli uživatelé jednotlivých bytových jednotek formou splátek anuity, která byla součástí jejich měsíčního nájemného. Při převodu bytové jednotky na nabyvatele bytové družstvo uzavřelo s nabyvatelem smlouvu, na základě které byla na nabyvatele převedena nemovitost a zároveň se nabyvatel zavázal převzít veškeré závazky i povinnosti vyplývající z dosud nesplaceného bankovního úvěru. Jiná úplata nebyla nabyvatelem družstvu hrazena. Správce daně byl názoru, že uvedený převod podléhal dani z převodu nemovitostí, kdy úplatnou za převedenou bytovou jednotku byl zůstatek úvěru.
Dle NSS dojde- li k převodu nemovitosti mezi původním vlastníkem a nabyvatelem, tedy ke změně jejich vlastníka, pak zákon podrobuje takovou „změnu“ dani. Jedná- li se o převod úplatný, pak převod takové nemovitosti podrobuje dani převodní (§ 9 zákona o trojdani), k jejíž úhradě je povinen převodce, a naopak, jedná-li se o převod nemovitosti, který je bezúplatný, pak je podroben daní darovací (§ 6), k jejíž úhradě je povinen obdarovaný. Úplatnost transakce nelze dovozovat jen z doslovného znění smlouvy, na základě které k převodu došlo, ale též z faktického obsahu právního úkonu, k němuž došlo. V souzeném případě není sporu o tom, že současně s převodem nemovitostí přešly na nabyvatele i povinnosti spojené s platbou úvěru. I když zákon nestanoví, co se rozumí úplatným převodem, rozhodujícím kritériem je nepochybně poskytnutí úplaty, za níž je třeba považovat veškerá finanční plnění dohodnutá mezi převodcem a nabyvatelem sjednaná ke dni převodu vlastnického práva k nemovitosti, jakož i veškerá protiplnění, která nemusí být nutně vyjádřena v penězích, nicméně znamenají hospodářský prospěch či přírůstek. Zákonem použitý pojem „úplatný“ (převod – přechod) je nutno považovat za širší pojem, než je prodej a koupě. Z uvedeného zákona vyplývá, že předmětem daně z převodu nemovitostí je takový převod nebo přechod nemovitostí, kdy smluvní straně, která vlastnictví k nemovitostem převádí nebo z jejíhož vlastnictví přecházejí nemovitosti do vlastnictví jiného subjektu, je poskytována určitá protihodnota, kterou je nutno považovat za úplatu za převáděné nebo přecházející vlastnictví k nemovitostem. Daní z převodu nemovitostí je zatížena hodnota převáděné nemovitosti, neboť je zdaněn převodcem dosažený, či alespoň dosažitelný finanční výnos. Tak tomu však v daném případě nebylo. Žalobce převedl na nabyvatele vlastnictví zmíněných nemovitostí, aniž by mu byla poskytnuta jakákoliv protihodnota, která by se odrazila v jeho majetkové sféře. Skutečnost, že nabyvatel získal do svého vlastnictví nemovitosti v hodnotě cca 11 milionů Kč a zavázal se pokračovat ve splácení zbytku úvěru (v hodnotě cca 700 tis. Kč), nelze považovat za úplatu poskytnuto u žalobci. Naopak by se zdála logickým vyústěním úvaha, že převod zmíněných nemovitostí je nutno považovat za bezúplatné nabytí majetku dle § 6 odst. 1 písm. a) zákona o trojdaní, přičemž základem této daně je cena majetku, který je předmětem této daně, snížená o prokázané dluhy a cenu jiných povinností, které se váží k předmětu daně (§ 7 odst. 1 písm. a). cit. zákona). Vždyť profitujícím z uskutečněného převodu byl právě a jen nabyvatel nemovitostí, převodce žádnou hodnotu či protiplnění uskutečněným převodem nezískal.
Doplňující informace:
Sbírka rozhodnutí: 9/2009
Rozšířený senát: NE
Související rozsudky: 2 Afs 210/2004 – 81
Zákonná úprava: §9(1) zák. č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu
1 Afs 10/2007 – 49