Osvobození od daně je třeba vztáhnout pouze na ty byty, které nebyly užívány fakticky jako byty, resp. na takové byty, jež nově vznikly, nikoliv však z nemovitostí určených k bydlení (např. panelové domy jako objekty sloužící k bydlení). Osvobození se tedy vztahuje pouze na takové byty, které vznikly stavebními úpravami v budovách, jež před vznikem bytů nebyly určeny a kolaudovány k bydlení, jako např. hospodářské stavby (podle účelu jejich skutečného předcházejícího užívání).
7 Afs 92/2008 – 79
Developerská společnost provedla stavební úpravy ve stávající ubytovně a následně v roce 2004 začala prodávat byty v ní se nacházející. Stavební úřad vydal rozhodnutí, jímž povolil změnu v užívání „ubytovacího zařízení svobodárna Milevsko“ na „bytový dům“ k trvalému bydlení. Převáděné byty vznikly jako samostatná věc v právním smyslu až v roce 2005 na základě zápisu do katastru nemovitostí. Společnost byla názoru, že na převáděné byty lze využít osvobození od daně z převodu nemovitostí dle § 20 odst. 7 zákona o trojdaní. Správce daně byl názoru, že převáděné byty nesplnily obě podmínky platné pro osvobození od daně, tj. nevznikly změnou dokončené stavby a nejednalo se o dosud neužívané byty, tudíž společnosti doměřil daň z převodu nemovitostí.
NSS uvedl, že z rozhodnutí stavebního úřadu jednoznačně vyplývá, že rozhodoval podle ustanovení § 85 odst. 1 stavebního zákona a podle ustanovení § 35 vyhlášky č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Obě citovaná ustanovení je třeba aplikovat tehdy, pokud je rozhodováno o změně v užívání stavby, která není spojena se změnou stavby. Citované rozhodnutí stavebního úřadu tedy jednoznačně svědčí o tom, že stěžovatelem provedené práce nebyly ve skutečnosti změnou dokončené stavby, ale udržovacími pracemi. V případě stěžovatelem uváděné změny bezpečnostní koncepce stavby ve skutečnosti jednalo o uvedení předmětného domu do souladu s původními schválenými podmínkami užívání, a nikoliv o novou bezpečnostní koncepci stavby. Nelze odhlédnout ani od souhlasného stanoviska hygienické stanice, z jehož odůvodnění vyplývá, že se opírá o dokládanou skutečnost, že v domě nebudou provedeny žádné stavební úpravy; bude pouze provedeno malování všech prostor a pokojů, výměna kanalizačních stoupaček, výměna radiátorových ventilů, nátěry balkónů a parapetů, oprava a nátěry oken a dveří, včetně klik, zámků a štítků. Krajským soudem vyslovený právní názor, že v předmětné věci nebyla naplněna prvá z kumulativně stanovených podmínek pro vznik nároku na osvobození od daně podle ustanovení § 20 odst. 7 písm.b) zákona o trojdani, tj. že byt vznikl změnou dokončené stavby, je proto v souladu se zákonem.
K nenaplnění druhé podmínky nezbytné pro vznik nároku na osvobození podle ustanovení § 20 odst. 7 písm. b), tj. že byt nebyl dosud užíván, NSS uvedl, že okolnost, že byty právně vznikly zápisem do katastru nemovitostí však sama o sobě nezakládá naplnění druhé kumulativně určené podmínky pro osvobození od daně. Osvobození je třeba vztáhnout pouze na ty byty, které nebyly užívány fakticky jako byty, resp. na takové byty, jež nově vznikly, nikoliv však z nemovitostí určených k bydlení (např. panelové domy jako objekty sloužící k bydlení), tedy na takové, které vůbec před svým vznikem nebyly určeny a kolaudovány k bydlení, jako např. hospodářské stavby (podle účelu jejich skutečného předcházejícího užívání). Byt, který nebyl doposud „užíván“, je proto třeba chápat nikoliv v jeho právním smyslu, ale v jeho materiálním smyslu. V daném případě bylo prokázáno, že nemovitost stěžovatele byla již před vydáním rozhodnutí o povolení změny v užívání stavby, a podle znaleckých posudků užívána k bydlení.
1 Afs 72/2019 – 31 a 5 Afs 434/2019 – 35
Správce daně vyměřil stěžovateli daň z nabytí nemovitých věcí v souvislosti s převody jednotek v nové stavbě bytového domu, neboť se nejednalo o první úplatné nabytí vlastnického práva k jednotce v nové stavbě bytového domu či k jednotce nově vzniklé nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou. Dotčené jednotky vznikly na základě prohlášení předchozího vlastníka nemovitosti a byly zapsány v katastru nemovitostí. Stěžovatel poté jednotky nabyl na základě kupní smlouvy, zmodernizoval a dále prodal. Stěžovatel namítal, že stavebními úpravami došlo k podstatné změně jednotek, která měla za následek „přerušení běhu lhůty“ pro osvobození od daně. Odkázal též na informaci GFŘ k uplatňování ZDPH, dle které podstatnou změnu bylo možné určit rovněž „finančním hlediskem“ – když finanční hodnota stavební úpravy dokončené jednotky přesáhla 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty.
NSS ve shodě s krajským soudem tuto námitku odmítl. Podstatnou skutečností pro osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí byl vznik nové bytové jednotky, k čemuž však provedenými stavebními úpravami nedošlo. Citovanou informaci GFŘ nelze pro předmětný výklad osvobození použít, neboť se vztahuje k ZDPH, jenž definoval podmínky pro osvobození od daně jinak než zákonné opatření o dani z nabytí nemovitých věcí, které v tomto směru „finanční kritérium“ neobsahovalo.
Doplňující informace:
Sbírka rozhodnutí: NE
Rozšířený senát: NE
Související rozsudky: 8 Afs 28/2011 – 101, 3 Afs 384/2019 – 38 EU Property project
Zákonná úprava: §20(7) zák. č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu
7 Afs 92/2008 – 79 STAVINVEST Q / 1 Afs 72/2019 – 31 a 5 Afs 434/2019 – 35